Todo perito judicial tiene como mínimo 5 campos de actividad que puede extrapolar en un sinfín de casos profesionales.
Los 5 campos de actividad de un Perito Judicial
Consulta y asesoramiento:
Se trata de sentarnos con la parte que nos quiere contratar y aportarles un servicio, con un máximo de tres horas, en el que se resolverán dudas, se aportará la documentación pertinente y se asesorará sobre la mejor opción según nuestro criterio profesional.
Revisión de Informes:
Revisión y crítica de los informes o valoraciones que nos aporten, con un máximo de dos. A partir del tercero (sobre el mismo caso) se facturará xxx euros por cada uno.
Informes Previos:
Haremos un informe previo de aproximación de valores con el cual sustentaremos la decisión de aceptar la valoración realizada por otros peritos o bien realizar nosotros el trabajo encomendado.
Informes de Parte:
Realización de un informe de parte no judicial.
Dictámenes Periciales: Realización como perito de parte o tercer perito del dictamen pericial en modelo, forma y contenido; el cual se aportará como prueba en el procedimiento o como prueba de valor en la ejecución.
Estas cinco actuaciones profesionales las podemos realizar, entre otras, en los siguientes casos:
- Informes de parte y dictámenes judiciales.
El informe pericial es el trabajo que desarrollamos directamente para la parte contratante y que sirve como prueba en la negociación o mediación entre las partes (antes de que se interpongan demandas judiciales) o el dictamen cuando se va a usar como prueba en un litigio judicial.
2. Oferta – demanda en compra venta y alquiler.
Es el trabajo que desarrollamos directamente para un particular, empresa o profesional inmobiliario que nos contrata para decidir una horquilla de precios de mercado para poner un inmueble en venta o alquiler.
3. Estudios de mercado.
Análisis estadístico con datos debidamente sectorizados, zonificados, filtrados, contrastados y corregidos ya sea, por ejemplo, para una estimación de precios medios, para la determinación de valores de mercado en un estudio de viabilidad económica de promoción inmobiliaria o de evolución de valores en el tiempo.
4. Garantía Hipotecaria.
Determinación de los valores técnicos de inmuebles como garantía de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
5. Valor ajustado de tasación.
Según determina la ECO/805 es el valor que permite determinar el valor hipotecario.
6. Embargos.
En los casos que algún órgano u organismo judicial o público determine el embargo de los bienes como garantía de pago se procede a la valoración de los mismos para hacer frente a la supuesta infracción o condena pecuniaria. En nuestro caso abordaremos la tasación de los bienes embargados y facilitaremos a los abogados dichos informes con el fin que la persona afectada no “pierda” el uso o disfrute de todo su patrimonio.
7. Subastas.
Se trata de la determinación del valor de los inmuebles para su puesta en subasta pública por parte de un particular. Este mismo valor se usa para determinar el precio de primera puja en subastas públicas ejercido por la Agencia tributaria, la Seguridad Social y cualquier otro o por los órganos judiciales por condena a pago de cuantías adeudadas. Normalmente la primera puja se realiza por el 75 % del valor de mercado, la segunda por el 50 % y a partir de ahí por puja libre.
8. Subastas extrajudiciales
Son aquellas que directamente son encomendadas a los notarios que con unos plazos más breves y un procedimiento simplificado consigue que un inmueble se ponga en subasta de manera ordenada y controlada. Desde Surge impartimos un seminario en la que la Notaría nos explica el modo y tiempos de acceder a ellas.
Como perito judicial o Agente Inmobiliario puedo ayudar a que estos inmuebles tengan una mayor salida en el mercado así como dotar de oportunidades habitacionales a familias o de negocio a inversores.
9. Contradictorias de la Agencia Tributaria.
Dinero. Una contradictoria de la AT es dinero para el contribuyente, dinero para nosotros como peritos y una herramienta de fidelización para los agentes inmobiliarios. Don Rubén Gimeno, jefe de publicaciones del REAF del Consejo General de Colegios de Economistas de España y profesor titular del departamento fiscal de Surge nos explica cómo actuar.
En una segunda o posterior transmisión de “un piso” se debe pagar unos impuestos tasados por la AT. Según reiteradas sentencias dichos valores y tasaciones aportadas por la AT carecen de los más mínimos criterios de solvencia, técnica y ajuste de valores por lo que la aportación de una pericial contradictoria sirve para no tener que abonar esos supuestos impuestos.
10. Expropiaciones.
Salen publicadas en la prensa provincial y en los Boletines Oficiales de cada Comunidad Autónoma. Un ayuntamiento, diputación, CCAA, el Gobierno de la Nación o un Ministerio en específico requieren de unos terrenos privados para hacer nuevas vías ferroviarias, ampliar la red viaria o un aeropuerto y notifican a los propietarios su intención de expropiarlos y la valoración que hacen sobre los mismos. El Perito Judicial Inmobiliario deberá asesorar a los legítimos propietarios sobre el método de cálculo y las posibles correcciones de los precios según el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo 1492/2011.
Don Vicente Caballer y don Gerardo Roger, redactores del Reglamento son nuestros profesores en Surge.
11. Tasaciones, cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.
Las compañías de seguros contratan con los asegurados que le repararán el coche en caso de siniestro.
¿Tiene la compañía de seguros el suficiente dinero para abordar todos los posibles siniestros? Muy bien, La compañía de seguros ha de justificar que tiene dinero en cuentas bancarias, que dispone de acciones o títulos que pueden vender y conseguir efectivo para abonar dichos siniestros y como también tiene edificios de propiedad se debe realizar una valoración de los mismos a fin de saber el capital total de que dispondrían para cubrirlos los siniestros.
12. Determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.
Es el mismo tema que el anterior. ¿Con qué recursos materiales e inmobilizados cuenta la empresa a la que le pagamos nuestro fondo de pensiones para asegurar que nos dará lo pactado?
13. Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria.
Las SOCIMIs deben invertir un mínimo del 80 % del valor de sus inmuebles en alquileres y el 20 % restante lo pueden diversificar en operaciones de compra – venta por lo que es necesaria una valoración de todos sus inmuebles para ajustarse a estos porcentajes.
14. Derechos reales.
No tiene el mismo valor la transmisión de una propiedad con un usufructuario que libre, ni un suelo con un derecho de paso que sin él o una valoración de un bien libre en el mercado que una concesión administrativa a 50 años, cuyo valor se debe calcular según la normativa hipotecaria recogida en la ECO/805 capitalizando las rentas como si se tratara de un alquiler que explicamos en el seminario de valoración de derechos reales.
15. Separaciones o división de la cosa común.
Ya sea en una separación de bienes empresariales o en el caso de la disolución de un matrimonio. En estos casos también es necesaria la realización de una valoración de los bienes muebles, enseres, electrodomésticos o maquinaria y ordenadores de una empresa para lo que se precisa un perito judicial en valoraciones de contenido.
16. Herencias.
Mejor dicho sucesiones testadas o sin testamento. La herencia es el patrimonio (bienes, derechos y deudas) que dispone una persona en su defunción, el acto de la división y otorgamiento de esos bienes jurídicamente es la sucesión.
Es el mismo caso que el anterior, deberíamos realizar una valoración de los bienes inmuebles y de los bienes muebles.
17. Normativa internacional de contabilidad.
Toda empresa que facture más de 3.000.000 de euros debe anualmente junto con las cuentas de la sociedad una valoración del patrimonio inmobiliario.
18. Avales y liquidaciones.
Es la realización de un estudio de valor de los bienes, muebles e inmuebles, de una empresa o un particular o bien como garantía de aval ante una entidad pública (Agencia Tributaria por impago de impuestos) o privada (Entidad de préstamo) o bien como precio para su venta en liquidación.
Hay muchos otros casos en los que un Perito Judicial Inmobiliario con los conocimientos, técnicas y herramientas precisas puede actuar a veces solo a veces en comunión con un especialista en valoraciones de contenido, obras de arte, gemología…
Alejandro Moya
Dirección académica
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