Cada empresa o profesional es libre de marcar sus propios honorarios por los servicios prestados no pudiendo un órgano superior o una asociación de profesionales marcar los márgenes de los mismos.
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) promueve y defiende el buen funcionamiento de todos los mercados en interés de los consumidores y de las empresas. Es un organismo público con personalidad jurídica propia. Es independiente del Gobierno y está sometido al control parlamentario. Entró en funcionamiento el 7 de octubre de 2013.
Una actuación o práctica contraria a la competencia sería que varias empresas se ponen de acuerdo en no competir en precios, fijando los mismos precios en sus servicios. Esta práctica está prohibida y es sancionable.
Comisiones de un agente inmobiliario
Hablando del sector de intermediación inmobiliaria históricamente podemos descubrir dos prácticas desleales hacia el mercado, y por ende hacia los consumidores, entre diferentes grupos empresariales.
El primero es la fijación de precios o comisiones estandarizadas de manera que el consumidor no tenga la posibilidad de elegir entre calidad de servicio y precio.
La segunda es el ataque a otros colectivos profesionales como refleja la resolución de la CNMC en su expediente del TDC 521/01: Agentes Propiedad Inmobiliaria de 30 Mayo 2002 la Resolución del TDC resuelve:
https://www.cnmc.es/expedientes/52101
Este expediente tiene su origen en las denuncias presentadas por varias Asociaciones de profesionales de la mediación inmobiliaria contra diversos Colegios provinciales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), por conductas supuestamente prohibidas por el artículo 7 LDC, consistentes en haber realizado campañas de desprestigio contra sus competidores en prensa y páginas de Internet de los denunciados.
El Tribunal estima que los hechos denunciados y acreditados constituyen conductas prohibidas por el artículo 7 LDC porque:
1) Constituyen actos de engaño y denigratorios encuadrables en los artículos 7 y 9 LCD, pues atribuyen a los APIs una exclusividad de funciones que no es cierta (engaño) y una fiabilidad de sus servicios que no tendrían los demás profesionales que, por el grado de difusión en sus respectivas provincias, menoscaban la credibilidad de estos últimos (denigración);
2) Las conductas desleales afectan a un sector, el inmobiliario, muy sensible a las variaciones de precios debido a la gran sustituibilidad entre los profesionales, por lo que producen una alteración significativa del funcionamiento competitivo del mercado relevante, aunque resulte de imposible medida tal incidencia, y
3) Afectan al interés público al tratar de impedir por medios desleales, la prestación de servicios por otros profesionales, poniendo en peligro las condiciones de competencia en dicho mercado.
En consecuencia, el Tribunal resuelve que los COAPI de Baleares, Barcelona, A Coruña, Guipúzcoa, Navarra y Vizcaya han incurrido en la prohibición del artículo 7 LDC, imponiendo a cada uno una multa sancionadora de 75.000 euros.
Visto lo visto y atendiendo al primer supuesto de fijación de precios o comisiones estandarizadas de manera que el consumidor no tenga la posibilidad de elegir entre calidad de servicio y precio entenderemos que debemos guiarnos por nuestra propia singularidad empresarial teniendo en cuenta, por ejemplo y entre otras, las siguientes indicaciones.
- El estudio de viabilidad de mi empresa
Todos podemos comprender que hay diferentes tipos de “empresas inmobiliarias”, desde el autónomo que trabaja en casa y se reúne con clientes en cafeterías, pasando por franquicias o inmobiliarias de barrio.
Cada una de ellas tiene o debe tener controlados los gastos e inversiones necesarias para conseguir una venta o alquiler así como el ratio de ganancias en cada operación con vistas a cubrir sus expectativas.
Haga usted un estudio de viabilidad económica de su empresa.
- El tipo de inmueble a comercializar
No podré cargar los mismos honorarios por la transacción de una villa de un millón de euros que por un apartamento de 45 metros cuadrados de una habitación. De ingresar un 3 % del millón al 3 % de los 60.000 euros hay una gran diferencia que puede llegar a o bien, y permíteme la expresión, ser “abusiva” o a no llegar a cubrir las expectativas de las que hablábamos en el punto anterior.
- La singularidad de mi zona
En Córdoba toda la población sabe que la comisión tipo es del 3 al 5 % del importe de la venta y que la misma se paga al 50 % entre el vendedor y el comprador.
Conoce las costumbres de tu zona de trabajo.
- El tipo de comprador
Sí, hablo de comprador y no de vendedor, que con este último suelo firmar las condiciones de mis honorarios.
Es diferente tratar con un cliente finalista, una familia que necesita una casa, que con un comprador de inmuebles a los que normalmente les quiere conseguir una rentabilidad.
Proponle la formulación de la rentabilidad vs amortización.
¿Un ejemplo?
Rentabilidad
Amortización de la inversión en años
RENTABILIDAD RESIDENCIAL 4%
RENTABILIDAD TURÍSTICA 7,3 %
AMORTIZACIÓN DE LA INVERSIÓN RESIDENCIAL 25 años
AMORTIZACIÓN DE LA INVERSIÓN TURÍSTICA 14 años
Alejandro Moya
Dirección académica
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