¿Qué es un contrato de Arras?

Función del Contrato de Arras

Se trata de un contrato que va muy ligado al contrato de compraventa, especialmente al contrato de compraventa de bienes inmuebles, y por lo tanto es de gran importancia que todo Agente Inmobiliario conozca con detalle.

Las arras son una señal utilizada para mostrar que existe una voluntad clara y cierta de realizar el contrato de compraventa y consisten en la entrega, por parte del comprador, de una determinada cantidad económica al vendedor de un bien inmueble con finalidad probatoria, penal o rescisoria.

El especial valor patrimonial de los bienes inmuebles implica, ya desde el inicio de la transmisión de los mismos,  que se debían contemplar unas finalidades determinadas y específicas. Una de ellas,  era la posibilidad que se ofrecía para manifestar (el comprador y el vendedor) que habían llegado a un acuerdo;  pero,  que se debían de realizar unas gestiones prevías y mientras éstas se hacían, había que demostrar que se había cerrado un trato. Para demostrarlo, se hacía dando una cantidad a cuenta, es decir, dando algo de valor que represente el interés del comprador , que adelantando una parte del precio, demuestra que quiere comprar. Y de ahí el nacimiento de  las arras que proviene con anterioridad al derecho romano.

¿Cuántos tipos de Contratos de Arras hay?

Según el redactado de la cláusula en el contrato, tendrán una consideración y consecuencias distintas, encontrándonos así con las diferentes modalidades de Arras:

  • Arras penitenciales:  Son las que se regulan en el Código civil (art. 1454 CC) y su función es permitir que cualquiera de las dos partes pueda desistirse del contrato sin causa alguna. El que desiste, si es el que las entregó las pierde, y si es el que la recibió debe devolverlas por duplicado.
  • Arras confirmatorias: Tal y como su nombre indica, lo que hacen es confirmar que comprador y vendedor quieren realizar el contrato de compraventa. El que entrega las arras o el que las recibe puede exigir el cumplimiento de un contrato que ya ha comenzado a ejecutarse al haberse entregado parte del precio.
  • Arras penales:  En realidad son una variedad de las arras confirmatorias, pero nos permiten pactar que en el caso de que una de las partes incumpla con sus obligaciones, el contrato no se rescindirá, pero sí que se establecerá una pena, una sanción para aquella parte que esté incumpliendo con su obligación. A diferencia de las penitenciales, el contrato seguirá teniendo validez.

¿Cuánto dinero se da en un Contrato de Arras?

Ya sabemos que el contrato de arras es un pacto libre, por lo que el porcentaje en concepto de arras puede variar según acuerden el posible comprador y vendedor  implicados en la compraventa. Es decir, no existe ninguna cantidad estipulada en el Código Civil que podamos tener como marco legal de referencia.

Para tener una orientación de los porcentajes habituales podemos considerar que éstos oscilan entre el 7% y 10% del valor del inmueble. Sin embargo, las cantidades entregadas en concepto de arras pueden variar según la población, el valor del inmueble o el plazo en que se pacte que haya de firmarse el contrato de compraventa.  Por ejemplo, si estamos hablando de un plazo de 15 días, el porcentaje suele ser inferior al ser el período de tiempo tan breve y entregar simplemente un 5% del valor del inmueble, en concepto de arras.

El Contrato de Arras y el Gestor Inmobiliario

Una vez hemos visto la función del contrato de arras y los tipos que existen, es hora de hablar de los aspectos específicos en el caso de los Agentes Inmobiliarios. Uno de los objetivos de este tipo de contratos es la fijación de las condiciones de la compraventa (precio). Sin embargo hay otras dudas frecuentes que deben ser consideradas:

¿Qué arras puede hacer el Agente Inmobiliario?

Por regla general sólo arras penitenciales.

¿Qué necesita para poder hacer el Contrato de Arras?

Necesita una autorización expresa del vendedor.

¿Qué pasa con el dinero que recibe?

  • Se tiene en depósito a disposición del vendedor
  • Sólo se puede compensar con los honorarios si se tiene autorización expresa para hacerlo.

¿Qué contenido debe tener?

  • Identificación de las partes
  • Fijación de las condiciones de la compraventa (precio)
  • Cuantía de las arras y forma de pago
  • Fecha prevista para la realización de la escritura de compraventa/contrato privado.
  • Indicación de que el comprador conoce el estado de la finca y sus condiciones físicas y jurídicas.

A continuación os dejamos un modelo de Contrato de arras Penitenciales:

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