Novedades de la Ley Hipotecaria

¿Cuáles son las novedades de la Ley Hipotecaria?

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introduce, tanto en nuestro ordenamiento jurídico como en el procedimiento de concesión, cambios sustanciales en referencia a las anteriores legislaciones y prácticas con el fin de proteger los derechos de las personas frente a los bancos. Nuestra propósito en este artículo será hacer un repaso para ver estas modificaciones punto por punto.

Antes de nada, la primera obligación que impone la Ley es la de entregar por escrito o en un soporte duradero los servicios que se van a prestar y, en su caso, el coste de cada uno de ellos. En el caso de Intermediarios de Crédito Inmobiliario su relación con la entidad o entidades prestamistas, las posibles comisiones que hay, quien las paga y en qué tanto por ciento.

Una vez sepamos todo lo que nos van a cobrar y lo que nosotros debemos abonar, por ejemplo la tasación, empezaremos con la información personalizada.

Análisis de la solvencia

La entidad prestataria, el banco, o en su caso el ICI debe realmente realizar un estudio de la solvencia del cliente, prestatario. Mediante un test propio se analizará si la persona peticionaria del préstamo hipotecario puede asumir la deuda en un tiempo en determinado.

Por una parte, gana peso el ratio de valor del inmueble versus la cantidad prestada, así como el ratio ingresos (presentes y futuros) versus gastos y por otra parte pierde peso el factor de los avalistas. La operación se realizará teniendo en cuenta la posibilidad de devolución de las cantidades directamente por el cliente valorando incluso sus recursos en “la jubilación”.

Fichas de información

Una vez analizados los condicionantes anteriores es obligación que nos entreguen dos fichas, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Se sustituye así la antigua FIPER, en la que solo se incluía la información de la hipoteca adaptada a las condiciones económicas del solicitante.

Con la FEIN el cliente conocerá todas las características de la oferta; este documento nos ayudará a comparar las diferentes propuestas de las entidades con el fin de que escojamos la más ventajosa para nuestros intereses o expectativas.

La FiAE se nos debe entregar con una antelación mínima de 10 días antes de la firma del contrato de hipoteca. La misma recoge información acerca de cláusulas o elementos relevantes del préstamo.

Por último, nos deben entregar un cuadro con simulaciones de amortización de la hipoteca ante varios escenarios de subida o bajada de intereses. En el mismo se incluirá la cuota a pagar cada mes.

Información del notario

Con toda esta información en nuestras manos disponemos de 10 días para realizar todas las preguntas que necesitemos para saber lo que vamos a firmar. También tenemos la obligación de acudir a la notaría por nosotros elegida con el fin que la notaria o el notario nos explique pausadamente todos los condicionantes de este importante contrato que vamos a entender, aceptar y firmar.

La  notaría dispone de copia fidedigna de la documentación que la entidad bancaria nos ha entregado y pasaremos un test en el que se evaluará si comprendemos las cláusulas del contrato de hipoteca y de los riesgos del mismo. Se levantará acta de nuestras preguntas y respuestas. Si no pasamos el test o no acudimos con al menos 24 horas de antelación a la firma del contrato a la notaría no se firmará. Tampoco se firmará si hay cláusulas abusivas, en contra Ley o nos damos cuenta nosotros mismos que no podremos hacer frente a todas las demandas del préstamo.

Esta información y primer trámite en la notaría es totalmente gratuito para nosotros.

La última vez que acudiremos a la notaría será el día de la firma de contrato de hipoteca con la entidad prestamista, fecha que suele coincidir con la firma del contrato de compra venta con la propiedad del inmueble.

Gastos

Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario el cliente pagaba los gastos de gestoría, notaría, registro de la vivienda, la tasación e incluso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados IAJD. Hoy solo pagaremos la tasación del inmueble realizada por una sociedad inscrita en el Banco de España, sin ser necesario que la misma sea designada por del banco; éste la deberá aceptar y si  comprueba la tasación los gastos derivados correrán a su cargo.

Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario son a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que el notario nos remitirá a nuestro correo electrónico de forma gratuita.

Productos vinculados

En la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario se presenta la posibilidad de que la entidad crediticia que actúa como prestamista pueda presentar al prestatario lo que se denomina como prácticas de venta vinculada y la define como toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado.

La Ley prohíbe las ventas vinculadas, es decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado (artículo 17).

En dicho caso podremos aceptar parte del paquete y complementarlo con una oferta más ventajosa para nosotros. Por ejemplo, el banco nos da la hipoteca si también le compramos el seguro de la vivienda y del coche; en este caso le podremos presentar al banco un seguro de coche más barato y cogeríamos nuestro seguro de coche y la hipoteca más el seguro de la vivienda del banco.

Comisiones de apertura, novación y cancelación

La Ley prohíbe cualquier tipo de comisión de estudio de la operación, no así la conocida como comisión de apertura que depende de cada entidad.

Se introducen  variaciones para facilitar el cambio de una hipoteca a otra, o la negociación de nuevas condiciones. En concreto, tanto si el cambio se realiza mediante subrogación a otra entidad como por novación, la comisión no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Después, el banco no podrá exigir comisión alguna.

Si lo que queremos es devolver todo o parte de su préstamo antes del tiempo establecido, la norma establece que, en el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión no podrá exceder el 2% del capital anticipado (no sobre el que aún está pendiente) durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir del undécimo año. Para hipotecas de tipo variable, el coste no podrá superar el 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años, o el 0,15% de los cinco primeros.

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