Los 4 Métodos de Valoración de Inmuebles

Introducción a la Valoración Inmobiliaria

Una valoración inmobiliaria tiene como objetivo discernir el valor económico de una propiedad, constituida comúnmente por el suelo y edificación o inmueble.

Se analizan los elementos propios y aquellos que pueden afectar su valor, como son los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación así como  la ubicación y los elementos que caracterizan la zona en la que se encuentra el inmueble.

Todo este proceso de valoración, ya seamos Agentes Inmobiliarios o Peritos Judiciales Inmobiliarios, se debe realizar mediante la adecuación de nuestro trabajo a la Orden ECO/805/2003 publicada en el Boletín Oficial del Estado.

La cual diferencia 4 métodos de valoración inmobiliaria y diferencia entre valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo).

Lo más importante en la valoración es tener claro el objeto de la misma ya que no usaremos las mismas técnicas si, por ejemplo, se trata de dar un valor de compraventa o un valor fiscal o expropiatorio.

Métodos de Valoración de Inmuebles

A continuación explicaremos los Principales Métodos de Valoración Inmobiliaria y todos los elementos que deberemos considerar en cada caso.

1. Método de comparación de muestras de mercado:

Mediante este método se calcula un valor que se denominará valor de mercado por comparación.

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiera de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.

b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

2. Método de coste de reposición:

Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.

Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes inversiones:

• El valor del terreno en el que se encuentra el elemento de edificio, edificio o el del edificio a rehabilitar.
• El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación: la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor.
• Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento: Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble. También hay que considerar los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios, los costes de licencias y tasas de la construcción, el importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas, gastos de administración del promotor.No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.

Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado.

3. Método residual:

Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor residual.

Según se realice el análisis de inversiones con valores esperados o con valores actuales de denominará dinámico o estático:

• El método dinámico es el indicado para valorar: terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados, edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
• El método estático sólo se podrá aplicar a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.

Este método requiere información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.

También la información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes; información de mercado que permita calcular los precios de venta de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización; información sobre los rendimientos de promociones semejantes.

4. Método de actualización de rentas:

Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de mercado por actualización.

El método de actualización de rentas será aplicable, siempre que:

• Exista un mercado de alquileres o rentas representativo.
• El inmueble se encuentre alquilado o se produzcan o puedan producir ingresos como inmueble ligado a una explotación económica para lo cual deben existir datos contables de la explotación o ratios estructurales medias de la rama de actividad.

El cálculo del valor de actualización exigirá:

• Estimar los flujos de caja (inmobiliarios u operativos).
• Estimar el valor de reversión.
• Elegir el tipo de actualización.
• Aplicar la fórmula de cálculo.

Los flujos de caja se estimarán teniendo en cuenta el régimen del inmueble objeto de valoración y, en todo caso, se utilizarán las hipótesis más probables para determinar sus cuantías y las fechas en que se realizarán los cobros y los pagos.

Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, a lo largo de la vida útil del inmueble o de la explotación, teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuantía y a su obtención efectiva, entre ellos: Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables, la ocupación actual y la probabilidad de ocupación futura del inmueble, las disposiciones legales o cláusulas contractuales (renta, revisiones, plazo, etc.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble, la morosidad actual o previsible de los cobros.

• En caso de inmuebles alquilados, durante el período de vigencia de los contratos de arrendamiento las cuantías de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las derivadas de las cláusulas contractuales, si dichas cuantías fuesen superiores a las de otros inmuebles comparables, sólo podrán utilizarse si se considera y justifica que no es previsible la modificación de dichas cuantías.
• En el caso de inmuebles ligados a una actividad económica los flujos serán las cuantías medias, corregidas razonadamente, del sector de actividad en el que se integre dicha explotación.

En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible, incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento, conservación administración, impuestos, tasas, etc.), ya sea consecuencia de su destino o necesario para su alquiler (administración de los alquileres, comercialización, etc.).

En los pagos recuperables se tendrá también en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados.

Como último flujo se considerará el valor de reversión.

El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual (VA) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido.

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