¿Cómo valorar un garaje?

Básicamente hay tres métodos para saber cómo valorar un garaje:

• Método de comparación de muestras de mercado.
• Método de coste de reposición.
• Método de capitalización de rentas.

Para realizar el cálculo por los dos últimos métodos (coste y capitalización) se requiere de unos estudios especializados en agente inmobiliario, valoraciones inmobiliarias o en pericia judicial por lo que no los abordaremos en el presente artículo pero sí explicaremos paso a paso el método de comparación de muestras y algo muy interesante que es la amortización y rentabilidad de cara a una inversión.

Aquí diferenciamos dos casos ya que un particular, que quiere o necesita una plaza de aparcamiento, usará el método de comparación de muestras, comparando la plaza en venta que él quiere comprar con otras plazas de garaje de similares características en la misma zona, y un inversor querrá saber unos ratios sobre su inversión.

Los inversores usan la siguiente formulación de rentabilidad y de amortización, a saber:

Rentabilidad de la inversión  en tanto por ciento.

Amortización de la inversión en años.

Calcular rentabilidad plaza de garaje

Pongamos que el valor de mercado de una plaza de garaje es de 15.000 euros y el alquiler mensual bruto que puedo conseguir es de 85 euros (1.020 euros brutos anuales).

Rentabilidad 6,8 % bruta anual.

Amortización en algo más de  14 años, es decir, en 14 años he pagado mi inversión.

¿Lo comparamos con un piso?

Valor de mercado 300.000 euros, alquiler anual 12.000 euros.

Rentabilidad 4 %.

Amortización 25 años.

Ejemplo de valoración de un garaje

Pasemos ahora a la valoración de mercado de una plaza de garaje en un edificio de viviendas, ese garaje que se compra un particular para aparcar su coche por las noches y no tener que ir buscando una plaza desocupada en la calle.

El método de comparación de muestras de mercado se basa  en el proceso de homogeneización mediante coeficientes correctores, igualando las características que son diferentes entre una plaza de parquin y otra.

Homogeneizar es igualar cada una de las características que hacen que las plazas de aparcamiento sean diferentes y por ende su precio o valor de mercado. Debo igualar las características de las muestras (de las cuales conozco su precio de compra venta) a cada una de las características del bien a valorar mediante la aplicación de coeficientes correctores.

El principio general de la homogeneización es que si la característica de la muestra es mejor que la del bien a tasar le tendré que quitar esa característica (que le da un precio superior) por lo que el coeficiente corrector será 1 – un diferencial. En cambio si la característica de la muestra es peor que la del bien a tasar le tendré que poner esa característica a la muestra para igualarla y su coeficiente corrector será 1 + diferencial.

Siempre corrijo las muestras.

Las características que debo homogeneizar son (no es necesario usar todas):

• Ubicación.
• Accesibilidad.
• Maniobrabilidad.
• Estado de conservación.
• Forma.
• Años.
• Superficie.

Se presentan los coeficientes – diferenciales sobre 1.

1. Ubicación:

Para valorar un garaje tenemos que entender la ubicación como el lugar que la plaza de garaje ocupa en el edificio.

2. Accesibilidad:

Entendido desde la vía al recinto.

3. Maniobrabilidad:

En todo el recinto y/o en la plaza.

4. Estado del Garaje:

Por estado de conservación del edificio.

5. Forma

Cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector de 0,85.

6. Años:

0,5 %por año de diferencia.

7. Superficie

Por cada m² de diferencia 1,5 %.

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Simulacion gastos compra de garaje 2022

Si multiplicamos los 1.268,03 € / m² por la superficie de nuestra plaza de garaje obtendríamos su valor de mercado, pero recuerde que este es un ejemplo numérico.

Alejandro Moya

Dirección Académica