¬ŅC√≥mo valorar un garaje?

valorar un garaje

Básicamente hay tres métodos para saber cómo valorar un garaje:

  • M√©todo de comparaci√≥n de muestras de mercado.
  • M√©todo de coste de reposici√≥n.
  • M√©todo de capitalizaci√≥n de rentas.

Para realizar el c√°lculo por los dos √ļltimos m√©todos (coste y capitalizaci√≥n) se requiere de unos estudios especializados en agente inmobiliario, valoraciones inmobiliarias o en pericia judicial por lo que no los abordaremos en el presente art√≠culo pero s√≠ explicaremos paso a paso el m√©todo de comparaci√≥n de muestras y algo muy interesante que es la amortizaci√≥n y rentabilidad de cara a una inversi√≥n.

Aquí diferenciamos dos casos ya que un particular, que quiere o necesita una plaza de aparcamiento, usará el método de comparación de muestras, comparando la plaza en venta que él quiere comprar con otras plazas de garaje de similares características en la misma zona, y un inversor querrá saber unos ratios sobre su inversión.

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Los inversores usan la siguiente formulación de rentabilidad y de amortización, a saber:

Rentabilidad de la inversión  en tanto por ciento.

valorar un garaje

Amortizaci√≥n de la inversi√≥n en a√Īos.

valorar un garaje

Calcular rentabilidad plaza de garaje

Pongamos que el valor de mercado de una plaza de garaje es de 15.000 euros y el alquiler mensual bruto que puedo conseguir es de 85 euros (1.020 euros brutos anuales).

Rentabilidad 6,8 % bruta anual.

Amortizaci√≥n en algo m√°s de ¬†14 a√Īos, es decir, en 14 a√Īos he pagado mi inversi√≥n.

¬ŅLo comparamos con un piso?

Valor de mercado 300.000 euros, alquiler anual 12.000 euros.

Rentabilidad 4 %.

Amortizaci√≥n 25 a√Īos.

valoracion de plaza de garaje

Ejemplo de valoración de un garaje

Pasemos ahora a la valoración de mercado de una plaza de garaje en un edificio de viviendas, ese garaje que se compra un particular para aparcar su coche por las noches y no tener que ir buscando una plaza desocupada en la calle.

El método de comparación de muestras de mercado se basa  en el proceso de homogeneización mediante coeficientes correctores, igualando las características que son diferentes entre una plaza de parquin y otra.

Homogeneizar es igualar cada una de las características que hacen que las plazas de aparcamiento sean diferentes y por ende su precio o valor de mercado. Debo igualar las características de las muestras (de las cuales conozco su precio de compra venta) a cada una de las características del bien a valorar mediante la aplicación de coeficientes correctores.

El principio general de la homogeneizaci√≥n es que si la caracter√≠stica de la muestra es mejor que la del bien a tasar le tendr√© que quitar esa caracter√≠stica (que le da un precio superior) por lo que el coeficiente corrector ser√° 1 ‚Äď un diferencial. En cambio si la caracter√≠stica de la muestra es peor que la del bien a tasar le tendr√© que poner esa caracter√≠stica a la muestra para igualarla y su coeficiente corrector ser√° 1 + diferencial.

Siempre corrijo las muestras.

Las características que debo homogeneizar son (no es necesario usar todas):

  • Ubicaci√≥n.
  • Accesibilidad.
  • Maniobrabilidad.
  • Estado de conservaci√≥n.
  • Forma.
  • A√Īos.
  • Superficie.

Se presentan los coeficientes – diferenciales sobre 1.

1. Ubicación:

Para valorar un garaje tenemos que entender la ubicación como el lugar que la plaza de garaje ocupa en el edificio.

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2. Accesibilidad:

Entendido desde la vía al recinto.

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3. Maniobrabilidad:

En todo el recinto y/o en la plaza.

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4. Estado del Garaje:

Por estado de conservación del edificio.

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5. Forma

Cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector de 0,85.

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6. A√Īos:

0,5 %por a√Īo de diferencia.

7. Superficie

Por cada m² de diferencia 1,5 %.

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Si multiplicamos los 1.268,03 ‚ā¨ / m¬≤ por la superficie de nuestra plaza de garaje obtendr√≠amos su valor de mercado, pero recuerde que este es un ejemplo num√©rico.

Alejandro Moya

Dirección Académica

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